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杨荣艳

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办案心得

房屋买卖合同纠纷代理词

2017-11-15

审判长、审判员:

北京市盈科(石家庄)律师事务所依法接受原告李某的委托,指派我担任李某诉史某、石家庄市某房地产经纪有限公司(以下简称“某中介”)房屋买卖合同纠纷案的一审诉讼代理人,经过庭前向委托人了解情况、调查取证及刚才的庭审质证和辩论,现结合有关事实并依据有关法律规定,发表代理意见如下:

一、原被告之间的签订的《房屋买卖(置换)合同》及补充协议合法有效,由于被告违反诚实信用原则,一再拖延履行并将房屋转卖他人,构成根本违约。

1、订立合同后的履行情况:史某(甲方)、李某(乙方)、石家庄市某房地产经纪有限公司(丙方)三方于2016828日签订《房屋买卖(置换)合同》,约定李某购买被告史某名下位于石家庄市桥西区(石房权证西字第***号  )房屋一套,成交价为160万,付款方式为贷款支付,原告于当日如约支付被告史某10000元定金,第二日原告支付中介中介费15000元、贷款服务费22954元,其他费用20000元,合计57954元。 原告准备好首付款后付款前,中介告知原告该房屋已被法院查封。由于合同签订前史某隐瞒了房屋已被法院查封的事实,中介作为中介机构也没有对房屋的权利瑕疵进行必要的查询和了解。后经协商原告同意代被告向法院付款解除房屋的查封,但史某又以与法院协商为由拖延,得知该房屋解封后,原告积极联系或通过中介要求被告履行合同,但史某一直推脱不配合并有反悔之意,因此原告于2017511日向桥西区法院提起诉讼要求继续履行合同,起诉后史某主动要求协商,于是三方达成口头协议,房屋成交价增加到180万,后于开庭前达成书面补充协议,房屋成交价增加到192万,付款方式变更为全款一次性支付,并约定于2017728日之前办理过户,原告撤诉并申请解封房屋。没想到史某再次违背诚实信用原则,拒不履行双方签订的房屋买卖合同和补充协议,本案诉讼期间,原告通过法院向石家庄市房产交易中心查询得知史某已将房屋出卖并过户给第三人高某。

2、根据庭审中各方当事人的陈述和对事实的认可,在房屋买卖合同签订后,由于被告隐瞒了房屋被查封的事实,以及在房屋被解封后史某出现反悔之意拖延履行合同,作为购买方的原告有权行使不按履行抗辩的权利,即中止履行首付款的付款义务。

3、补充协议签订后,由于付款方式由贷款变更为全款购房,协议对于原告付款和被告履行过户义务没有约定先后履行顺序,根据庭审中中介对双方口头约定的事实陈述,应为同时履行:即被告在房管局签署最后一个字,另一拨人在银行完成付款。由于史某不配合将房本取回,过户的前提不具备,原告怎敢将房款给付被告?否则可能造成给付房款后史某仍不配合办理过户的后果。

4、根据《合同法》第150条的规定“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外”,史某对该房屋负有瑕疵担保责任,在其提供相应担保前,原告可中止履行合同。

二、双方之间签订的《补充协议》是《房屋买卖合同》的一部分,房屋买卖合同中关于违约责任和损失赔偿责任的约定仍然有效。按照合同约定,被告应向原告返还定金10000元,并支付合同违约金96000元以及重新购买房价上涨的差价损失600000元,共计696000元,被告某中介应承担连带赔偿责任。

依据三方签订的《房屋买卖(置换)合同》第七条违约责任项下的第4条约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的,违约方应赔偿另一方该房屋成交价5%的违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿”。在签订合同后的履行过程中,原告积极履行合同并联系史某(有短信和微信记录截图为证),但被告始终找各种借口进行拖延,拒不履行合同,后史某将房屋出卖给第三人时房屋价款为220万元。

众所周知,20168月双方签订房屋买卖合同到20178月被告将房屋转让他人,本地房价经历了前所未有的大幅度上涨态势。由于被告的拖延履行,一次次违背合同法规定的诚实信用原则,拖延到20178月史某将该房屋转卖给他人构成根本违约时,原告购房的目的无法实现,且已经不再有以签订合同时同等价格购买同等地段同等条件房屋的可能性,若要购买同等地段同等条件的房屋无疑需额外至少增加购房费用60万。因此要求被告向原告返还定金10000元,并支付合同违约金96000元及差价损失600000元,既有事实依据,也有法律的根据。

在《房屋买卖(置换)合同》签订及履行过程中被告某中介作为房地产中介机构未尽到应尽的中介义务,没有对房屋的登记瑕疵进行必要的查询和了解,具有过错,导致原告需要经过诉讼程序,增加了原告的经济负担,应当与被告对上述请求承担连带赔偿责任。

三、被告某中介应返还原告支付的中介费15000元、贷款服务费22945元及其它费用20000元,共计57945元,被告史某对此承担连带赔偿责任。

在庭审过程中,某中介同意返还贷款服务费22945元及其他费用20000元,不同意返还中介费15000元,辩称房屋买卖合同已签订,中介目的已经达成,不应返还中介费。某中介作为房屋中介机构除了为买卖双方提供中介服务外,对买方应当在其能力范围内提供卖方房屋的真实信息,包括其应当到房产交易中心查询和了解房屋的权利登记情况,而不是只听出卖人的一面之词。在签订房屋买卖合同时,某中介听信史某该房屋只有抵押没有查封信息,导致其事后再去房产交易中心查询时查到该房屋有查封信息,而原告出于对中介的信赖已签订合同,由于某中介没有尽到合理的注意义务,事先对房屋的权利进行查询,其应当承担过错责任,返还原告支付的中介费用15000元。

综上,请法庭考虑本案特点和客观情况,本着公平、公正的原则,依法认定本案事实和违约责任,以及原告方的损失,公正判决.

以上观点,请合议庭采纳!


代理人:杨荣艳

2017年**

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