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业主状告开发商、物业服务公司侵权纠纷案代理词
来源:杨荣艳律师
发布时间:2013-09-02
浏览量:895

代 理 词

尊敬的审判长、审判员:

杨荣艳律师接受本案原告委托、河北世纪鸿业律师事务所的指派,担任本案原告的委托代理人依法出席今天的法庭,参与本案审理。经过开庭前向小区业主了解情况、到小区实地查看、并认真听取刚才的法庭调查,结合现行法律、法规及司法解释的规定,发表以下代理意见:

一、某花园小区郝某、石某、毕某等30名业主作为本案原告符合民事诉讼主体资格。

根据《物权法》第二章第三节的规定以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,法律对于“业主”有了明确的界定:一是取得专有部分所有权的人;二是基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,也可以认定为物权法第六章所称的业主。据此,本案30名业主作为本案原告符合民事诉讼主体资格。

二、被告占用小区道路、绿地及其他场地设立的 个停车位依法应当属于小区全体业主共有。

1、通过到小区现场查看,并向法庭提交了现场拍摄的部分照片,二被告未征求全体业主意见且未征得全体业主同意擅自在某花园小区道路和绿地间的场地设立了 个停车位,并安装了泊车锁。根据《物权法》第72条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;73条规定,建筑区划内的道路除属于城镇公共道路以外应当属于业主共有,建筑区划内的绿地除属于城镇公共绿地或明示属于个人的以外应当属于业主共有,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有;同时《物权法》74条明确规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

2争议车位所在的小区建筑规划区内用地属于业主共有,符合《物权法》的规定。根据《物权法》“建设用地使用权”一章147条的规定:建筑物、构筑物及附属设施转让后,该建筑物构筑物及附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分,这就是我们法学理论界常说的“房随地走,地随房走”。据此,在小区房屋销售前,由开发商享有规划用地内的建设用地使用权;而在房屋销售后则应该由购买房屋的全体业主享有该小区规划范围内的建设用地使用权,包括房屋专有部分。这是因为被告河北置业房地产开发公司原来支付的“土地出让金”在其出售房屋时已经作为开发成本的一部分分摊到商品住宅销售价格之中,因此,争议车位所在的小区建筑规划区内用地属于业主共有,符合《物权法》的规定。

3、从争议停车位的占地来看,被告未经全体业主同意擅自设立的车位都在小区建筑规划区内,侵犯了全体业主的共有权益。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》3条之规定,建筑规划区内其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等,应当认定为物权法第六章所称的共有部分 同时还规定: 建筑规划区内的土地,应当依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外”。既然法律作出了如此明确的解释界定,那么被告作为“其他权利人”在不能提供合法有效的建设用地使用权手续的情况下,强行在小区业主共有的土地上设置停车位、安装泊车锁、出租出售车位使用权、多次以给业主发短信和张贴、发放通知的形式“通知”业主不购买车位就不让业主的车进入小区……二被告作为与某花园的业主平等民事主体的开发商和物业服务商,其上述一系列行为做法严重侵犯了小区全体业主的合法权益,侵犯了业主对本小区建筑区划内土地共有的建设用地使用权。

4、开发商在小区建筑规划区内设立的几百个停车位,虽然部分在规划图上有所标示,但并非规划的车位,而是小区建设配套车位,且这些停车位占用了小区的道路24号楼前道路规划宽度为6米,实际仅5米)、绿地(住宅楼前规划的业主共有的行树绿地,被告没种一棵树却擅自改变规划改成了停车位)及其他场地(道路与绿地间的场地和楼前场地)。

三、原告申请判令二被告拆除在业主共有道路、绿地及场地上设置的停车位及设施,停止侵害、排除妨害、恢复原状,并要求确认出售车位使用权合同无效的诉讼请求依法应予支持。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定,二被告作为某花园小区的建设单位和物业服务单位擅自占用业主共有部位设立停车位,改变共有部分的使用功能并转让出售、出租进行经营性活动谋求己方利益。作为权利人的全体业主请求二被告排除妨害、恢复原状、确认处分行为的诉讼请求,法院依法应予支持。

基于以上所述,二被告对某花园小区建筑规划区内业主共有的道路、绿地及其他场地并无建设用地使用权,而擅自设立停车位、安装泊车锁,并采取不租、买车位就不让业主的车进小区的极端做法,强行要求业主租、买停车位,其行为已经侵犯了法律规定的业主对小区共有道路、绿地和其他场地的合法的共有权和共有管理权,因此,业主的诉讼请求符合法律规定,应予支持。

以上意见请合议庭合议时充分考虑!

河北世纪鸿业律师事务所律师

杨荣艳

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